大工21秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：完整答案附后作业提交：大作业上交时文件名写法为：[姓名奥鹏卡号学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）以附件word文档形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点上交即可。如下图所示。注意事项：独立完成作业，不准抄袭其他人或者请人代做，如有雷同作业，成绩以零分计！一、房地产估价方法及其应用（8
从以下4个题目中任选1题直接在题后作答，注意需要保留已选中的某个题目，删除未选中的其余3个题目）（80分）题目一：市场比较法及其应用（1）市场比较法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。（2）市场比较法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目二：收益法及其应用（1）收益法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。8
（2）收益法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用收益法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目三：成本法及其应用（1）成本法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。（2）成本法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用成本法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用成本法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用成本法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用成本法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论（30分）8
该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。（2）假设开发法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（直接在本题下面空白处作答）（20分）答案见下一页8
答案区：大工21秋《房地产估价》离线大作业学习中心：学号：姓名：题目四：假设开发法及其应用（1）假设开发法的基本理论（30分）该部分内容要求介绍假设开发法的含义、假设开发法适用的估价对象和条件、假设开发法估价的操作步骤等。答：（1）假设开发法的含义
简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
（2）假设开发法适用的估价对象及条件假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等8
方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。（3）假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥测算待开发房地产的价值。（2）假设开发法具体应用（50分）该部分内容要求学生采用假设开发法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用假设开发法评估）进行专业估价，要求详细介绍对该估价对象采用假设开发法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用假设开发法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。答：假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是8
现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。具体应用案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。估价过程如下：（1）通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。（2）预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。（3）预计开发完成后的房地产价值。根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。（4）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。（5）求取地价。计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。假设该地块的出让总价V为。建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3】+2500×44000×【30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）+20%/（1+14%）4】=（万元）开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）+50%/（1+14%）+30%/（1+14%）】=（万元）销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=×9%=（万元）购地税费总额=V×3%=(万元)V=解V=（万元）故单位地价=万元/10000平方米=1080元/平方米楼面地价=1080/5=216元/平方米二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（20分）学习体会8
这学期通过《房地产估价》这门专业课的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的，从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。对房地产估价的认识能帮助我们在出来就业后遇到问题更加的从容应对，让我们成为一名合格的估价人员。通过这次课程设计使我懂得了理论与实际相结合是很重要的，只有理论知识是远远不够的，只有把所学的理论知识与实践相结合起来，才能真正为社会服务，从而提高自己的实际动手能力和独立思考的能力。通过学习，不仅在认识上有很大的提高，也增强了做好房地产估价工作的信心，有了更加明确的努力方向和新的动力。8
